Cómo el cambio climático podría provocar el próximo desastre hipotecario



“Cualquiera que crea en la ciencia sabe que el calentamiento global sólo va a aumentar los riesgos futuros de tormentas importantes”, dijo Stevens, ex funcionario de Freddie Mac, quien también fue presidente de la organización comercial Mortgage Bankers Association. “Creo que la clave es, ¿qué es predictivo aquí?”

Tomar esas decisiones pondría a los gigantes hipotecarios en condiciones de cancelar a comunidades enteras. Susan Wachter, profesora de bienes raíces y finanzas de la Wharton School de la Universidad de Pensilvania, dijo que para realmente disuadir a las personas de ubicarse en áreas sensibles al clima, los costos de los préstamos tendrían que aumentar de manera tan pronunciada que provocarían una “espiral de muerte”. ”Creando una narrativa autocumplida que corta la inversión en regiones enteras. Esos costos de endeudamiento más altos también podrían presentar problemas de equidad, ya que muchas comunidades negras están situadas en áreas bajas como resultado de políticas históricas racistas.

Otras formas de fijación de precios de riesgo, como la amortización de un recargo por riesgo climático para todos los prestatarios, crearían un colchón de capital contra las pérdidas, pero no cambiarían el comportamiento sobre el lugar donde vive la gente. Wachter y otros expertos en hipotecas sostienen que los peores efectos del cambio climático son simplemente demasiado lejanos para poner precio a los préstamos para viviendas individuales, argumentando en cambio que señalan el riesgo al requerir pólizas de seguro más empinadas que operen en plazos más cortos.

Raffi Williams, portavoz de la FHFA, señaló que Fannie Mae y Freddie Mac sí utilizan los requisitos del seguro contra inundaciones.

“Las pérdidas de Fannie Mae y Freddie Mac después de grandes inundaciones, como el huracán Harvey en 2017, han sido pequeñas, en términos relativos”, dijo en un comunicado. Los gigantes hipotecarios “están evaluando proactivamente los riesgos y exposiciones potenciales a desastres naturales y se están enfocando en asegurar que las políticas relacionadas con desastres se adapten a las situaciones que enfrentamos”, continuó.

Sin embargo, el vehículo principal para tales esfuerzos es el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones, que requiere que todas las viviendas respaldadas por el gobierno federal en la llanura aluvial de 100 años tengan seguro contra inundaciones. Pero los administradores de llanuras aluviales y los expertos en cambio climático sostienen que el programa subestima significativamente los riesgos. Los mapas en los que se basa están desactualizados, probablemente omitiendo millones de hogares en riesgo, y el programa tiene miles de millones de dólares en deuda.

“El hecho de que seamos lugares de rápido crecimiento que están justo ahí en el centro del cambio climático simplemente no tiene ningún sentido”, dijo Green, de la USC, quien cree que Fannie Mae y Freddie Mac deberían poner precio al riesgo climático.

Los gigantes hipotecarios ya han tomado la decisión implícita de distorsionar el mercado al no fijar el precio del riesgo climático, señaló Jesse Keenan, profesor asociado de la Escuela de Arquitectura de la Universidad de Tulane que ha estudiado los riesgos climáticos en el sector inmobiliario. Extienden más financiamiento a prestatarios vulnerables al clima de lo que valen las propiedades. Por lo tanto, pusieron los dólares de los contribuyentes y las vidas de los estadounidenses en el punto de mira del clima extremo y las tormentas.

FHFA se está dando cuenta cada vez más.

La FHFA ha traído expertos para discutir el riesgo climático en el mercado hipotecario, dijo Keenan, y señaló que él y otros colegas se han reunido con el regulador. En una propuesta del 30 de junio para liberar a Fannie Mae y Freddie Mac del control del gobierno federal, un objetivo de los republicanos que quieren que el gobierno salga del mercado hipotecario, la FHFA señaló que los prestamistas sufren de “brechas en la cobertura de riesgos”, como el cambio climático.

Fannie Mae y Freddie Mac conllevan “riesgos relacionados con pérdidas no aseguradas o con seguro insuficiente por inundaciones, terremotos u otros desastres naturales o peligros radiológicos o biológicos. Tampoco hay un requisito de capital basado en el riesgo para los riesgos que el cambio climático podría representar para los valores de las propiedades en algunas localidades ”, dijo la propuesta.

En otras palabras: Fannie Mae y Freddie Mac no tienen un colchón financiero designado para compensar las pérdidas relacionadas con el clima en su cartera de préstamos.

“¿Por qué hacer esto? ¿Cuál es su motivación? ” Keenan dijo sobre la decisión de FHFA de publicitar tales vulnerabilidades en su propuesta de privatización. “Creo que ven la escritura en la pared”.

Pero los planes para privatizar Fannie Mae y Freddie Mac han languidecido durante años, y pocas personas cercanas a la situación esperan algún movimiento sobre las propuestas en un futuro próximo.



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